Недвижимость — особый класс активов, который стоит несколько особняком от фондового рынка и в который любят инвестировать многие россияне, у которых есть средства для вложений. Считается, что недвижимость всегда растет в цене. И к тому же можно дополнительно заработать на аренде, пока она «растет». И в целом вроде бы весьма не привередлива — нужно лишь купить объект, сделать незамысловатый ремонт и он уже готов к сдаче в аренду. Процентная доходность получается не очень высокая. Но ее можно несколько увеличить, например, если «распилить» купленный объект на студии и сдать по частям. Или приобрести для сдачи в аренду коммерческую недвижимость.
Все бы хорошо, но есть несколько «но». Во-первых, вот уже примерно пять-семь лет недвижимость в РФ не растет в цене или рост очень слабый. Доходность от сдачи квартир в аренду находится на уровне банковских депозитов — примерно 4-6% годовых. Во-вторых, в ряде регионов, например, Москве идет огромный ввод нового жилья. И при этом численность населения в стране падает. В-третьих, в экономике РФ стагнация — доходы населения особо не растут. На носу мировой финансовый кризис.
Действительно ли выгодно вкладываться сейчас в «бетон» в РФ?
Давайте разбираться.
Содержание
Всю недвижимость условно можно разделить на две категории — жилую и нежилую.
Жилая недвижимость
Нежилая недвижимость
Если нежилая недвижимость используется для ведения бизнеса, она относится к коммерческой. Вышеперечисленные нежилые объекты, за исключением машиномест, лофтов, апартаментов, апарт-отелей и коливингов являются коммерческими. Их используют индивидуальные предприниматели и юридические лица для ведения предпринимательской деятельности.
Некоторые объекты — апартаменты, апарт-отели, коливинги и лофты — нельзя однозначно отнести к нежилой недвижимости. Первые три используются главным образом для проживания, хотя по бумагам и числятся, как нежилые объекты. Лофты многофункциональны — могут использоваться и для проживания, и для бизнеса.
Апартаменты мало чем отличаются от обычных квартир и студий — имеют похожие планировки, правда, в отличие от квартир, обычно размещаются в многофункциональных комплексах и административных зданиях. То что они относятся к нежилой недвижимости, для жильцов не совсем удобно — во-первых, в апартаментах невозможно оформить постоянную регистрацию по месту жительства (только временную по месту пребывания), во-вторых, необходимо платить налоги по ставке, как за коммерческие объекты (а это на порядок выше). В последнее время ведется множество споров о смене статуса апартаментов, но пока все остается так, как есть.
Апарт-отели могут предложить своим резидентам что-то среднее между гостиничным номером и квартирой. Это относительно новый формат недвижимости для России, который появился на российском рынке в 2010-е. Номера в апарт-отелях представляют собой по своей сути апартаменты с гостиничным обслуживанием. В отличие от гостиницы каждый номер в апарт-отеле имеет кухню, т.е. в нем можно самостоятельно готовить, а в отличие от апартаментов, для постояльца предусмотрены дополнительные услуги за отдельную плату — уборка, химчистка, стирка белья, вай-фай итд.
Коливинги — еще один новый формат недвижимости, который пришел на российский рынок всего лишь пару-тройку лет назад. Охарактеризовать его можно, как «современная коммуналка для молодежи». Как правило, один объект коливинга предназначен для совместного проживания от 10 человек.
Коливинг — от англ. совместное проживание.
Помещение под коливинг состоит из большой общей зоны, состоящей из кухни и гостиной и множества частных зон — юнитов — комнат с санузлами и мини-кухнями (опционально).
Не все коливинги оборудуют свои юниты мини-кухнями и отдельными санузлами. Когда они только появились на российском рынке, зачастую санузел с кухней были общими, а коливинг был больше похож на обычную коммуналку. Сейчас постепенно от этого отходят.
Помимо кухни и гостиной в общей зоне может располагаться библиотека, коворкинг, игровая. Как правило, под коливинги реорганизуются крупные бесхозные здания, которые раньше использовались в промышленных целях.
Лофты — также новый формат недвижимости для России, немного старше коливингов. Они пришли на российский рынок примерно в то же время, что и апарт-отели. Лофты представляют собой промышленные помещения, бывшие цеха, технические этажи, переделанные под жильё, мастерские, кабинеты. Обычно в лофты преобразуют старые фабрики и мануфактуры, расположенные в центре города или недалеко от него. Получается довольно колоритно — особенно, если здание построено из красного кирпича, имеет арочные своды и большие окна. Такие объекты могут использоваться как для проживания (лофт-апартаменты), так и для коммерческой деятельности. В них удобно проводить мастер-классы, организовывать тематические вечеринки, использовать их для выставок, делать коворкинги и офисы. Лофты неплохо подходят для креативного класса.
Для инвестиций помимо помещений можно рассмотреть и непосредственно “землю”. Земельные участки согласно гражданскому кодексу (п.1 статьи 130 ГК РФ) также относятся к недвижимому имуществу.
Недвижимость — это рентный актив, заработать на котором можно двумя способами:
Для земельных участков, предназначенных для жилого строительства или подсобного хозяйства, как правило, первый способ отпадает. Заработать на них можно исключительно путём перепродажи.
Доход от ренты (сдачи в аренду) практически полностью пассивен. Инвестору не придется затрачивать большое количество личного времени для его получения. Основное время уйдет на поиск арендаторов, показ объекта и периодическую его проверку. Но и это время можно подсократить, если нанять риэлтора или воспользоваться сервисом для сдачи квартир в аренду.
Сейчас квартиру владелец может сдать в trade-in. Недавно появившийся сервис ПИК-аренда предлагает такую услугу. Он полностью берет на себя работу по поиску арендаторов, показ им объекта недвижимости, а также заключение с ними договоров аренды. Владелец может просто оставить ключи.
Для инвестора пассивность дохода — палка о двух концах. С одной стороны высвобождается время — можно инвестировать деньги по принципу “вложить и забыть”, с другой — доходность от таких вложений сильно ограничена. Чем пассивнее и консервативнее инвестиция, тем меньший доход она может принести.
Выгодность инвестиций в недвижимость определяется рентабельностью — какое количество процентов годовых на вложенный доход принесет тот или иной объект инвестору. Если объект покупается исключительно под сдачу в аренду без цели продажи через какой-то период времени (инвестор планирует впоследствии подарить квартиру, например, детям или вообще не собирается её продавать), рентабельность будет определяться исключительно рентой. А если под продажу через N лет, то доходом от ренты и разницей между покупкой и продажей.
Ежемесячный доход от аренды создает инвестору постоянный денежный поток. И, казалось бы, чтобы посчитать рентабельность от ренты, необходимо умножить ежемесячный доход на 12 и поделить на сумму инвестированных денег.
Но не все так просто.
Не забываем про налоги и ЖКУ
Многие начинающие инвесторы в недвижку, просматривая предложения по аренде жилых помещений и пытаясь прикинуть, сколько они в итоге заработают, забывают учесть ЖКУ. В последнее время сложилась практика, по которой объявления на многих площадках (например, Циане) включают в конечную цену оплату ЖКУ без счетчиков. Это означает, что частично за ЖКУ придется платить самому собственнику-инвестору — за такие услуги, как:
А это примерно половина стоимости всех коммунальных услуг. Арендатор в России, согласно сложившейся традиции, сейчас платит только по счетчикам — за воду (ХВС, ГВС), водоотвод, электричество и интернет.
В недалеком будущем на его плечи можно будет переложить еще и газ с отоплением, когда появятся соответствующие счетчики. Но пока за все это вынужден платить собственник. Например, за стандартную двушку площадью около 50м2 в Москве собственнику придется платить в месяц примерно порядка 4000₽ из своего кармана (или 48000₽ в год), за однушку — порядка 2500 – 3000₽ в месяц (или ~33000 ₽ в год).
Также о чем не стоит забывать — имущественный налог. Хотя для жилых помещений в РФ он и невелик, например, в Москве его размер составляет 0,1% — 0,3% от кадастровой стоимости (за вычетом 20м2), в Санкт-Петербурге — от 0,1% — 0,2% (за вычетом 20м2), вашу доходность это несколько снизит. А если соберетесь инвестировать в нежилую недвижимость — например, апартаменты, на налог будут уходить более внушительные суммы — 0,5% — 2%. Минимальная ставка в 0,5% (а это в 5 раз больше, чем у квартир) распространяется на 70-80% всех апартаментов. По максимуму (1,5% — 2%) обычно платят владельцы наиболее дорогих апартаментов стоимостью в десятки и сотни миллионов рублей.
Например, в Москве имущественный налог на однушку площадью 38м2 кадастровой стоимостью 6000000₽ при отсутствии льгот составляет примерно 3000₽ в год (при расчете вычли 20м2, за которые имущественный налог не взимается).
Помимо имущественного налога инвестор при сдаче недвижимости в аренду заплатит еще один налог — на доход физических лиц НДФЛ (13%). Его можно несколько оптимизировать:
Арендные каникулы
Еще одна неприятная особенность объектов недвижимости — возможный простой или как его еще называют — арендные каникулы. В то время пока ваш объект простаивает без арендаторов, он превращается из актива в пассив и начинает уносить деньги из вашего кошелька — имущественный налог и коммунальные услуги необходимо оплачивать независимо от того, сдаете вы объект или нет.
Простой может возникнуть по разным причинам — например, съехал жилец и нужно искать нового, на время ремонта, жилец не заплатил за один или несколько месяцев, а взыскать долг с него затруднительно.
При расчете рентабельности возможный простой также стоит включить в расчёт. Какой простой закладывать в смету, зависит в первую очередь от того, долгосрочно или краткосрочно вы собираетесь сдавать объект. Например, при среднесрочной сдаче квартиры (от 6-8 месяцев и больше) желательно на простой закладывать 2-3 недели в год. Посчитайте, сколько вы должны были бы заработать за 2-3 недели и вычтите эту сумму из предполагаемого годового дохода.
Амортизация и ремонт
Объект недвижимости периодически нужно ремонтировать — менять потекшую сантехнику, обновлять мебель, чинить бытовую технику или покупать новую. Это также будет уносить деньги из вашего кошелька. Прикиньте заранее примерные ваши расходы в будущем и внесите в расчет рентабельности.
Например, если косметический ремонт потребуется через 5 лет, примерную сумму этого ремонта увеличьте на инфляцию за 5 лет (если инфляция 8%, то стоимость ремонта увеличится на 40%) и разделите получившуюся сумму на 5. Эту величину спокойно можно внести в расходы за год. Также необходимо посчитать “амортизацию” бытовой техники, мебели и сантехники.
Невыгодно сдавать квартиры в сегменте эконом-класса с дорогим ремонтом и обстановкой. “Амортизация” таких квартир обойдется недешево.
Страховка
Страховка поможет инвестору избежать траты собственных средств при наступлении жилищных “катаклизмов” — заливов соседей или соседями, пожаров. Многие не покупают страховку, надеясь, что ничего плохого не случится. Но многое будет зависеть от порядочности и аккуратности арендаторов. А заранее предугадать это невозможно. Без страховки можно налететь на весьма внушительные суммы. Страхование не отнимет очень много средств. Например, для “средней” двушки оно обойдется примерно 5000 – 12000₽ в год.
Таким образом всевозможных “вычетов” из денежного потока у недвижимости довольно много. А недвижимость — не такой простой объект для инвестиций, как банковский вклад или государственные облигации, которым не требуется периодический ремонт, за которые не нужно платить налоги и которые работают круглый год без простоя.
Приобретая недвижимость, инвестор обычно несет дополнительные расходы, связанные с выплатами риэлтору, банковским обслуживанием по сопровождению сделки (плата за аккредитив или аренду банковской ячейки), затратами на нотариуса, затратами на государственную регистрацию сделки в Росреестре. Вероятно, после покупки объекта вы захотите сделать ремонт. Всё это также необходимо не забыть учесть при расчете рентабельности и прибавить данные расходы к стоимости объекта.
Стоимость покупки не равна стоимости объекта.
Расчет рентабельности объекта недвижимости желательно проводить в Excel. Задайте строки доходов (в данном случае доход от аренды) и строки расходов (ЖКУ, имущественный налог, НДФЛ/УСН/НПД, простой, амортизация, страховка) и сведите все доходы и расходы за год. А потом вычтите из доходов расходы и получившуюся сумму разделите на стоимость объекта. В результате вы получите рентабельность инвестиций, если объект покупаете полностью на свои деньги.
Посмотрим, что можно заработать и какую рентабельность получить на примере сдачи в аренду двухкомнатной квартиры (при условии её покупки полностью за свои деньги — без привлечения ипотеки).
Пример
Инвестор приобрел двухкомнатную квартиру в Москве площадью 52м2 стоимостью 8100000₽ на вторичном рынке полностью за свои деньги (без ипотеки) и собирается сдавать её в аренду за 44000₽ в месяц (выставил объявление с таким ценником на Циане). При покупке он затратил на риэлтора 1,5% от стоимости продажи — 121500₽, на нотариальные услуги при оформлении сделки — 4000₽ , на госрегистрацию договора купли-продажи в Росреестре 1000₽ , на аренду банковской ячейки — 1400₽. В квартире уже был сделан ремонт, но пришлось что-то переделать, а также купить мебель и бытовую технику, на что было затрачено:
2 дивана — 55000₽ ,
2 гарнитура-стенки — 45000₽ ,
3 кресла — 30000₽ ,
4 стула — 12000₽ ,
Комплект штор — 5000₽ ,
1 стиральная машина — 15000₽ ,
1 телевизор — 19000₽ ,
1 холодильник — 15000₽ ,
небольшие доработки в квартире — 30000₽ ,
дополнительно — 20000₽ .
В итоге 246000₽.Продавать данный объект наш инвестор в ближайшем будущем не собирается. Таким образом рентабельность будет определяться исключительно рентой.
Рассчитаем рентабельность:
R = (Приведенный годовой доход)/(Стоимость покупки).Посчитаем приведённый годовой доход. Для этого необходимо из предполагаемой арендной платы за год вычесть все дополнительные издержки — налоги, стоимость ЖКУ, расходы на “арендные каникулы”, амортизацию и страховку.
Арендная плата за год — 44000₽ x 12 = 528000₽ .
Имущественный налог. Допустим, что кадастровая стоимость квартиры чуть ниже стоимости, за которую квартира была продана и составляет 7800000₽. Тогда имущественный налог составит 7800000 x (52-20)/52 x 0,1% = 4800₽ .
Налог на доходы физических лиц. Будем считать, что инвестор не стал оформлять ИП или переходить на специальный налоговый режим НПД и будет платить 13% с доходов. В этом случае в бюджет уйдет 528000₽ x 13% = 68640₽ .
Расходы на ЖКУ без счетчиков. Арендатор будет платить только за электричество и воду по счётчикам, соответственно инвестор — за все остальное. А это примерно 4000₽ в месяц или 48000₽ в год.
Расходы на арендные каникулы (простой). Допустим, квартира будет простаивать в год 3 недели (21 день). В результате инвестор недополучит (21 x 528000₽ )/365 = 30378₽ в год.
Амортизация. В течение года в квартире придётся что-то ремонтировать (например, сантехнику) — заложим на это 8000₽. А также добавим “в смету” косметический ремонт стоимостью 120000₽, который необходимо будет сделать через 4 года. С учетом инфляции в 8% годовых получим стоимость ремонта 158400₽ или 39600₽ в год.
Страховка. Если инвестор осторожен, он купит страховку от заливов/пожаров/гражданской ответственности. А это ещё 8000₽ в год.
В итоге получим приведённый годовой доход: 528000₽ – 4800₽ – 68640₽ – 48000₽ – 30378₽ – 8000₽ –39600₽ – 8000₽ = 320582₽ .
Стоимость покупки: 810000₽ + 121500₽ + 4000₽ + 1000₽ + 1400₽ + 246000₽ = 8473900₽ .
Рентабельность R = 320582/8473900 = 3,78% годовых в рублях.
Примерно то же самое получится, если инвестировать в однушку или трёшку — совсем немного. На данный момент даже депозиты в крупных банках приносят больше. А рисков в депозитах меньше. Недвижимость, тем более вторичную, могут отобрать появившиеся “из ниоткуда” родственники бывших владельцев (например, они не знали о наследстве, а потом узнали, восстановили срок и начали судиться) или законные владельцы (если квартиру инвестору продали мошенники по липовым документам). Проверка юридической чистоты вторички перед покупкой 100%-ной гарантии не даст. А если покупать квартиру в новостройке, которую не отберут, обычно придется переплачивать (первичный фонд дороже вторичного), что еще больше снизит рентабельность. Еще один серьезный риск недвижимости связан с арендаторами. Не все из них ответственные и порядочные.
Из всего этого можно сделать вывод, что чисто на сдаче в аренду готовых жилых объектов, зарабатывать не очень выгодно.
Можно найти множество альтернативных и более достойных вариантов.
Одно из преимуществ недвижимости — защита от инфляции, так как обычно вместе с ростом цен на товары недвижимость также растет в цене. Не всегда, конечно, но в большинстве случаев.
Выбираем более рентабельный объект
Жилая недвижимость — наиболее невыгодная для сдачи в долгосрочную аренду. Если с ней ничего не делать, а просто покупать и сдавать “в лоб”, доходность составит примерно на уровне депозита в банке или даже ниже, как получилось в примере. Но для инвестиций можно выбрать объект не жилого, а коммерческого фонда, например, помещение на первом этаже жилого дома под магазин или подвал, оборудованный под офис, или площадь в торговом центре.
Как правило, такие объекты дают рентабельность в 1,5 – 2 раза выше.
То есть средний объект жилого фонда «без переделки» сейчас вам принёс бы 4-5% годовых, а коммерческий — 7-10% годовых в рублях.
Один из недостатков коммерческой недвижимости — стоимость. Хорошие объекты стрит-ритейла (например, те, которые можно сдавать в аренду крупным магазинам) стоят дорого — в несколько раз дороже квартир. Инвестор с небольшим капиталом обычно себе не может их позволить.
Из плюсов можно отметить меньшую “геморройность”. Юридические лица, особенно крупные сетевые магазины, любят снимать помещения надолго. И исправно платят арендную плату. А также они не “устраивают дебоши”, не собираются компаниями и не пропадают.
Сдавая коммерческие объекты недвижимости, придется зарегистрироваться индивидуальным предпринимателем. Иначе налоговая может признать сдачу объектов незаконной и доначислить штрафы и НДС, как если бы объект сдавался ИП на ОСНО. Получение статуса предпринимателя никаких тягот для инвестора особо не несет. Зарегистрироваться можно онлайн, подавать периодически отчётность тоже.
Экзотические варианты — парковочные места и кладовки
Не совсем очевидные варианты объектов для инвестиций могут принести больше денег на вложенное. Такими вариантами сейчас являются парковочные места в крупных городах и кладовки в новых жилых комплексах.
Например, в Москве зона платных парковок растёт. Платными уже стали парковки в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК). Соответственно парковочные места с большой долей вероятности будут дорожать и цена на их аренду расти.
Кладовки также интересный вариант. У инвесторов стали пользоваться спросом несколько лет назад. Они обычно перепрофилируются и сдаются в аренду как комнаты. Главный плюс — очень низкая стоимость квадратного метра.
Но выбирая экзотические варианты, необходимо хорошо разбираться в их специфике. Доходность может быть высокой, но заранее её просчитать достаточно сложно. Если вы не знаете особенности, запросто можно уйти в минус.
Распиливаем объект на части
В последнее время стала популярной схема покупки больших квартир в старом жилом фонде с последующим распилом их на студии площадью 9-15м2, которые затем сдаются в аренду. Это также рабочая схема.
Например, трешку площадью 70м2 можно разделить на 3-4 студии по ~15м2 и сдавать каждую по отдельности.
Посчитаем выгоду на примере.
Пример.
В Москве трёхкомнатную квартиру эконом класса площадью примерно 70м2 в спальном районе можно купить за примерно 10500000₽. Средняя цена сдачи её в аренду составляет 55000 — 60000₽ в месяц. Такую квартиру можно разбить на 4 студии по 15м2. Одну такую студию можно сдать в аренду за 22000₽, 4 студии — за 88000₽. В результате рентабельность увеличивается практически вдвое.
Но схема имеет серьезное минусы:
Посуточная сдача объекта
Еще один вариант заработать больше денег — сдавать объект посуточно. Как правило, посуточно сдают студии и однушки. Рентабельность получается выше, но есть несколько “но”:
— требуется сильная вовлеченность инвестора в процесс. По сути, посуточная сдача квартиры представляет собой бизнес. И инвестиция в такую квартиру отнюдь не пассивная,
— большой простой. Далеко не все 365 дней в году будут заняты постояльцами, по статистике заполняемость составляет 70-80%,
— затраты на рекламу. В отличие от долгосрочной аренды, где можно бесплатно выставить объект на площадках и ждать, пока позвонит арендатор или риэлтор, здесь “время — деньги” — каждый день на счету. Поэтому скорее всего потребуется платная реклама. Или понадобится размещаться на Букинге или Airbnb и отстегивать процент,
— могут жаловаться соседи. Ежедневная смена жильцов скорее всего не понравится соседям, так как из квартиры “устроили проходной двор”. В результате из-за жалоб могут приходить на разборки соответствующие органы. Для посуточной сдачи лучше выбирать апартаменты,
— квартиру могут арендовать преступники с целью ограбления.
— конкуренция с гостиницами. Аудитория гостиниц и квартир под посуточную аренду примерно одинакова. Таким образом инвестор получает в конкуренты нехилый гостиничный бизнес.
Посчитаем рентабельность на примере.
Пример.
Рассмотрим в качестве примера инвестиции в студию 22м2 в Москве с последующей посуточной сдачей её в аренду. Такая студия обойдется примерно в 3900000₽ . Сдавать её можно за 2000 — 2200₽ в сутки. С большой вероятностью студия по бумагам будет оформлена, как апартаменты, в результате имущественный налог за нее придется платить по ставке 0,5% — примерно 19500₽ в год.
Считаем доходы: с учетом заполняемости в 70% годовой доход составит 2100 x 365 x 70% = 536550₽.
Считаем расходы: имущественный налог 19500₽ в год, налог УСН (инвестору придется зарегистрироваться ИП, так как посуточная сдача — предпринимательская деятельность) 536550 x 6% = 32193₽ (по факту нужно будет заплатить 40874₽ страховых взносов, а налог можно полностью вычесть), ЖКУ и интернет — примерно 3900₽ в месяц или 46800₽ в год, амортизация и ремонт — положим 35000₽ в год, страховка — 4000₽ в год, расходы на рекламу — положим 10% от дохода — 53655₽, уборка за постояльцами (делать будем не сами) — если за месяц поменяется 10 постояльцев — 10 уборок по 500₽ — 5000₽ в месяц или 60000₽ в год. В итоге расходы составят 259829₽.
Дельта = 276721₽ , а рентабельность — 7,1% годовых.
Не слишком много, но тем не менее больше, чем если просто сдавать в аренду.
Привлекаем деньги банка
Покупать объект полностью “на свои” и сдавать его в аренду не всегда выгодно. Иногда доходность можно увеличить с помощью заемных средств — ипотеки от банка.
Но это работает не всегда и не везде. Чтобы ипотека была рентабельна, ипотечный платеж должен перекрываться арендным за вычетом расходов на ЖКУ, налогов и амортизации. Такая ситуация возможна в городах с дешевой недвижимостью при низких ставках по ипотеке или при использовании различных схем — например, распиливании квартиры на студии или посуточной сдаче объекта. В крупных городах-миллионниках эта схема не сработает — платеж по ипотеке будет больше арендного.
Например, в Москве ипотечный платеж по двухкомнатной квартире эконом-класса сейчас составит примерно 55000 – 60000₽ в месяц. Сдать её в аренду получится примерно за 40000 – 45000₽ в месяц. Ежемесячно получаем убыток примерно в 15000 – 20000₽.
Привлечение ипотеки и сдача ипотечного жилья в аренду становятся выгодными при растущих ценах на недвижимость и подъёме в экономике. В этом случае арендные платежи будут расти вслед за подъемом в экономике и быстро перекроют ипотечные, которые останутся фиксированными на прежнем уровне.
Делаем дизайнерский ремонт
И увеличиваем ценник на аренду в несколько раз. Такое может сработать для объектов в центре Москвы и Санкт-Петербурга — посмотрите на площадках, за сколько там сдаются дизайнерские квартиры.
Ценник на аренду квартир с дизайнерским ремонтом в элитных районах города в среднем выше в 1.5 — 3 раза.
Стоимость дизайнерского ремонта не настолько высока по сравнению со стоимостью квартиры и большие вложения в него будут однократны (проект + ремонт, а в дальнейшем понадобится лишь косметический ремонт время от времени). А сдавать дороже в несколько раз можно будет многократно. Но важно найти недорогой объект в хорошем доме — сделать это конечно непросто. Например, таким объектом может являться квартира в сталинском доме с лепниной и элементами декора в центре, в которой недавно проживали пенсионеры и в которой очень долго не делался ремонт.
Нужно иметь в виду, что квартиры с дизайнерским ремонтом во времена кризисов могут пустовать или придется делать большую скидку на аренду. Квартиры эконом-класса с этой точки зрения гораздо надежнее.
Перепродажа
Второй способ получения дохода от недвижимости — перепродажа. Потенциальная возможность продажи объектов недвижимости по более высокой цене в будущем делает её довольно привлекательным активом для инвестиций. Многие рассчитывают именно на этот рост цены.
Если бы доход шёл только с ренты, многие бы владельцы предпочли другие инструменты, либо доходность ренты должна была быть намного выше.
Цены на недвижимость растут по следующим причинам:
Но цены могут и падать. Многие инвесторы об этом не задумываются, так как за последние 20-30 лет не было серьезных обвалов цен на недвижимость, а квадратный метр обычно в среднем только дорожает или по крайней мере стоит на месте.
Пример падающего рынка недвижимости — Воркута. Население в городе сокращается, большой отток в другие города. В результате двушки и трёшки в городе стоят дешевле миллиона рублей, некоторые квартиры — за несколько сотен тысяч. И их никто не покупает — невыгодно: оплату коммунальных услуг никто не отменял, сдать в аренду очень сложно — все уезжают. В результате получается ситуация, что не просто цены упали, а недвижимость вообще невозможно продать ни за какие деньги — она превратилась в неликвид.
Такая же ситуация наблюдается в ряде моногородов, в которых либо закрылось, либо под угрозой банкротства основное предприятие.
Ещё один интересный момент — цены могут «в среднем» не падать, но при этом падать непосредственно в вашем сегменте, например, вторичка может снижаться, новостройки — расти. При этом будет фиксироваться рост цен (если новостроек много), но к вашему объекту он никакого отношения иметь не будет. А если купите новостройку, вам придётся и вовсе переплатить — через 5-10 лет новостройка превратится во вторичку с соответствующими ценами — ваш объект может подешеветь.
Так что не все так однозначно по поводу роста цен.
Рассмотрим, какие могут быть схемы вложений в недвигу, связанные с перепродажей.
Покупка квартиры на уровне котлована и продажа её после постройки
Это наиболее известная схема инвестирования в недвижимость, которая была очень популярна 5-15 лет тому назад. Застройщики давали большие скидки, собирая деньги у частных инвесторов в новостройки и строя на них объект. За 1,5-2 года возводилась новостройка и инвестор получал ключи от квартиры. Помимо бонуса от застройщика до 2014 г., а особенно до 2008-2009 гг. можно было рассчитывать ещё и на бонус от рынка — квадратный метр в те годы ежегодно дорожал. Таким образом и скидка от застройщика, и бонус от рынка давали в совокупности неплохую доходность. Можно было заработать за 2 года порядка 50-65%.
На стадии котлована в Подмосковье в 2013 году можно было приобрести однушку за 3000000₽ . В середине 2014 года на стадии готовой новостройки она уже стоила 4200000 — 4500000₽.
Некоторые привлекали в этой схеме дополнительных заемные средства от банка — ипотеку. И увеличивали рентабельность всего капитала в несколько раз.
Правда на стадии котлована инвестировать всё-таки рискованно — многие застройщики не доживают до сдачи объектов. И в этом заключается главный минус данной схемы. Риски все-таки немаленькие — можно стать кинутым дольщиком.
Сейчас данная схема стала менее популярной, так как, во-первых, застройщики перешли на эскроу-счета (они больше не могут использовать деньги, собранные от инвесторов, напрямую по собственному усмотрению и у них нет потребности привлекать много средств от дольщиков и сильно снижать цены), а, во-вторых, рынок недвижимости в целом не растет такими темпами, как раньше.
Вкладывать деньги в новостройку на стадии котлована стало менее выгодно. Если раньше можно было рассчитывать на дисконт 40-50%, то после введения эскроу-счетов он опустился до 20-25%. Инвестиционная схема работает, но с меньшей отдачей. Учтите еще, что придется заплатить налог НДФЛ 13% с разницы.
Перевод квартиры из жилого фонда в нежилой
На первых этажах жилых зданий квартиры по статье 22 ЖК РФ можно переводить в нежилой фонд и оборудовать под магазины, аптеки, салоны красоты, шоу-румы… Коммерческие объекты выгоднее сдавать в аренду или продавать по сравнению с жилым фондом. Они приносят в 1,5 – 3 раза больше денег, чем квартиры, и стоят соответственно дороже.
Данная схема пользовалась популярностью, особенно в крупных городах в жилых домах рядом с транспортными узлами или станциями метро. Перевести в нежилой фонд там объект очень выгодно — зона проходная, много народу, ставки аренды высокие. Но в 2015 году схему сильно усложнили сначала в Москве, затем в других крупных городах и в 2019 году — по всей России.
Если раньше для перевода жилья не требовалось в обязательном порядке согласие собственников многоквартирного дома и можно было обойтись только пакетом документов непосредственно от собственника жилого помещения, то сейчас в соответствии со 116-ФЗ помимо остальных документов стало в обязательном порядке требоваться:
Письменное согласие непосредственных соседей еще можно получить, но заручиться согласием большинства собственников и провести собрание довольно сложно.
В результате схема перевода из жилого фонда в нежилой с последующей перепродажей стала неактуальной.
Покупка квартиры в локации “на вырост”
Приобрести квартиру в районе, в котором по генплану через несколько лет улучшится транспортное сообщение (например, появится станция метро), откроются новые школы/детские сады/поликлиники, появится парк, в качестве инвестиции весьма перспективно.
Схема неплохо работала и работает в крупных городах, которые активно развиваются и застраиваются, например в Москве и Санкт-Петербурге.
Например, сейчас в Москве и Подмосковье выгодно присматривать объекты, рядом с которыми через 2-3 года будут проходить МЦД — обновленные линии пригородного сообщения, имеющие общую тарифную сетку с метро и МЦК. Заработать на этом можно ориентировочно от 20 до 40%.
Выгодно брать объекты там, где будут новые ветки и станции метро, а не открываются прямо сейчас. Где открываются сейчас — всё уже заложено в цену.
Превращение квартиры в хостел
Еще одна популярная схема начала 2010-х. В одно- или чаще двухкомнатной квартире организовывался хостел — ставились двухъярусные кровати и сдавались в аренду койко-места.
Сейчас она больше не работает. Недавний законопроект №59-ФЗ от 15 апреля 2019 года о запрете хостелов в многоквартирных жилых домах уничтожил её.
Хостелы в многоквартирных домах мешали соседям, которые писали письма и жалобы. Письма и жалобы услышали в результате в 2019 году приняли соответствующий законопроект.
Этот вариант со второй половины 2019 года не актуален.
Перепродажа таунхауса по студиям
Довольно сложная схема с юридической точки зрения, но с повышенной рентабельностью. Приобретается таунхаус, далее в нем проводится перепланировка — он разделяется на несколько студий, как правило от 4 до 6. И каждая студия продаётся отдельно.
Сложность заключается в том, что перевести таунхаус в многоквартирный дом и выделить студии в отдельные объекты затруднительно или невозможно, если земельный участок под таунхаусом не имеет назначения под малоэтажное строительство.
Помимо юридических сложностей инвестору придется нанимать подрядчиков, которые будут заниматься перепланировкой таунхауса и переделкой его в студии. В это также понадобится вложить средства. А затем узаконить перепланировку в жилищной инспекции.
Без такого выделения придётся продавать студии, как доли в общей собственности. А это для покупателей невыгодно. Конечно, на такую недвижимость в виде долей могут повестись новички, но все равно придется продавать с дисконтом.
Делаем хороший ремонт и продаем
Это похожий вариант на тот, который был рассмотрен выше. Только там квартира сдавалась в аренду, принося ренту, а здесь после ремонта — сразу её продаем. Вариант не очень пассивен — нужно делать ремонт и тщательно выбирать объект, чтобы отбить затраты на ремонт последующей продажей.
Обычно это вариант квартиры, в которой жили пенсионеры и за которой не вели полноценный уход. Квартира должна находиться в престижном районе города с высокой стоимостью квадратного метра, чтобы после приведения её в порядок можно было побольше задрать цену, окупить ремонт и получить маржу.
Преимущество данного варианта — можно получить немаленькую маржу, недостаток — он не очень пассивный и объект сложно найти.
Покупка квартиры в залоге у банка
Не всегда жильцы могут оплачивать ипотеку или погашать взятые на себя кредитные обязательства под залог недвижимости. Длительная просрочка приводит к потере залога, и недвижимость переходит банку.
Для банка данные объекты являются пассивом. Они не выгодны ему, так как сдачей объектов в аренду банк не занимается — это не его основной бизнес. Такую недвижимость кредитная организация старается как можно быстрее продать с торгов. И естественно по сниженной цене — за срочность. Если купить квартиру из залога, а затем перепродать по рыночной цене, весь дисконт можно забрать себе. Однако не всё так просто. Во многих случаях уже «всё схвачено» и продаются такие объекты «своим» людям.
Многие новые жилые комплексы эконом-класса, которыми массово застраивают крупные города, получили название «человейники». И неспроста. Как правило, они представляют собой квартал высоких жилых новостроек со скученной застройкой и небольшими дворами с большим количеством припаркованных автомобилей. Не очень приятная картина из окон, если они смотрят “внутрь” — через десяток метров окна соседних домов, во дворах автомобили. Большая плотность жителей. Стандартная архитектура. Все эти отрицательные характеристики могут негативно отразиться на стоимости жилья в таких кварталах в будущем.
Считается, что такие кварталы рано или поздно превратятся в гетто. Пока они не обшарпаны и выглядят более-менее прилично, но что будет через 10-15 лет? И какой там будет контингент? Все эти вопросы сеют зерна сомнений, инвестировать долгосрочно в такие объекты сейчас свои деньги. Или может лучше рассмотреть вторичку в старом жилом фонде? Человейники же также через несколько лет после сдачи превратятся во вторичку.
Если рассматриваете для инвестиций только новостройки и только эконом-класса, скорее всего у вас и не будет другого выбора. Сейчас все они строятся примерно одинаково. Поэтому смотрите на другие параметры — транспортную доступность (наличие рядом станции метро, жд-станции итд), близость к центру города, экологическую обстановку.
Покупка недвижимости для себя и для инвестиций — это совершенно разные вещи. Вам может понравиться какой-то объект, например, квартира “чуть выше эконом класса” с дорогим ремонтом и обстановкой, но она будет далеко от метро в районе с не очень хорошей инфраструктурой. Стоить такая квартира тоже будет выше рынка. А сдавать её, как квартиру премиум или бизнес-класса, вы не сможете, даже с хорошим ремонтом. Например, по причине того, что она находится не в современном жилом комплексе, а в старом жилом фонде 60-70-х годов. Поэтому придётся сдавать её как эконом-класс. Так как квартира не рядом с метро (а лично для вас это может быть не так важно, потому что у вас машина), придётся делать скидку. А вследствие того, что вы сделали хороший ремонт и дорогую обстановку, поддерживать такое состояние будет не так дешево (большие амортизационные расходы). Соответственно для инвестиций такой вариант не очень выгоден. Рентабельность будет низкой, окупаемость может затянуться на несколько десятилетий.
Поэтому для инвестиции эмоции губительны — нужно брать эксельку и считать окупаемость.
Оба варианта имеют свои достоинства и недостатки.
Вклад — самый пассивный из всех вариантов инвестиций с простыми и понятными условиями. Отнес деньги в банк, забрал через какое-то время с процентами. Тело вклада не изменяется, проценты заранее известны. Предусмотрена страховка со 100%-ным покрытием до определенной суммы. Если денег больше, чем покрывает страховка, можно открыть несколько вкладов в разных банках. Условия заранее ясны и понятны.
Из недостатков — низкие процентные ставки, едва покрывающие инфляцию, а иногда и не покрывающие, тело вклада не защищено от инфляции.
Недвижимость — вариант посложнее. Для того, чтобы в неё инвестировать, необходимо провести анализ рынка, выбрать объект, сделать прогноз доходов, купить объект, а затем сдавать его в аренду.
Не совсем пассивный вариант, как вклад. Требует больше телодвижений — не просто нужно прийти в банк пару раз в год или даже вовсе не приходить, а все сделать онлайн. Инвестор может выбрать среди множества различных вариантов с разным уровнем рисков и доходности, в отличие от вкладов, где во всех банках примерно одинаковые ставки.
Из недостатков — требуется много денег (вклад можно открыть с нескольких тысяч рублей, недвижимость купить с нескольких миллионов), процентная доходность опять же низкая (рынок недвижимости консервативен), не полная пассивность (инвестору придется следить за объектом и арендатором, платить налоги, делать периодически ремонт).
Из достоинств — тело инвестиции защищено от инфляции (обычно при высокой инфляции цены на квадратный метр растут), возможность подобрать объект с доходностью выше, чем во вкладе (например, среди объектов коммерческой недвижимости), низкие риски обесценивания (в отличие от акций цены на квадратный метр вряд ли сильно просядут в валюте той страны, где находится недвижимость), востребованность в далекой перспективе (и через десятилетия людям нужно будет где-то жить), стабильность (недвижимость — консервативный рынок).
Апарт-отели — относительно новый формат недвижимости, который развивается в России с начала 2010-х. Инвестор может купить номер в таком отеле и сдавать его помесячно или посуточно в аренду.
Номер в апарт-отеле мало чем отличается от апартаментов. Это не гостиничный номер — в нем есть кухня, на которой можно готовить. Гостиничные услуги можно заказать дополнительно — например, уборку, стирку, смену белья. Таким образом по своей сути это апартаменты с гостиничными услугами за дополнительную плату.
Сдачу в аренду можно организовать самостоятельно, а можно — с помощью управляющей компании от застройщика апарт-отеля. И это тоже плюс. За это она возьмёт в среднем от 20 до 30% выручки. Особенно использование управляющей компании актуально при посуточной сдаче в аренду. А сдавать в краткосрочную аренду выгоднее — выручка может получиться больше в 2-3 раза. Она сильно зависит от сезонности — в какие-то месяцы заполняемость может быть 80-90%, в какие-то 50-60%.
Какие расходы нужно закладывать в расчет?
В крупных городах инвестирование в номера апарт-отелей сейчас может принести до 10-11% годовых. Это гораздо интереснее, чем инвестировать в обычные квартиры. И примерно на одинаковом уровне с коммерческой недвижимостью.
Основные риски
Большой заработок могут принести те схемы, которые ещё не обкатаны на российском рынке, но которые стали успешны в других странах. Например, коливинги.
На «западе», например, в США, такой формат жилья весьма популярен. Но приживутся ли они у нас — пока непонятно. Всё-таки жить в большой коммуналке неудобно. Человеку требуется личное пространство и юнита для этих целей недостаточно. Коливинги пытаются навязать инвесторам, как новый формат жилья для миллениалов, которым требуется общение и движуха. Но нужно ли для этого жить под одной крышей с посторонними людьми — большой вопрос. В крупных городах западных стран этот формат жилья популярен в первую очередь среди мигрантов, так как арендовать отдельную квартиру там очень дорого и трудно. В Москве стоимость аренды собственного жилья намного ниже. В результате коливинги конкурируют со студиями, которые можно арендовать всего за 20000₽ в месяц.
Поэтому пока модель не устоялась, инвестировать в коливинги довольно рискованно и можно не отбить вложения.
Неплохой вид инвестиций для предпринимателей, владеющих торговыми площадями под магазины шаговой доступности у дома. Поставив постаматы, можно получать дополнительный пассивный доход. Для остальных инвесторов “без помещения” постаматы невыгодны.
Постаматные сети активно развиваются и расширяются. Это связано с ростом онлайн-торговли и удобством данного способа доставки.
Желательно не вкладывать последние деньги в один объект. Это основное правило. Вынуть их быстро и без потерь из недвижимости вы не сможете — как минимум потребуется заплатить налог, а также «риэлторскую» комиссию — один раз за покупку, а другой раз за продажу. Моментально продать объект тоже не получится — на сделку может уйти 1-3 месяца, а деньги могут понадобиться прямо сейчас. Поэтому инвестируйте только в том случае, если эти деньги хотя бы в ближайшие год-два вам не понадобятся.
Инвестиции в недвижимость долгосрочны.
По причине средней (не высокой!) ликвидности вы можете зависнуть с вашим объектом, не успев его скинуть, например, перед кризисом или его начале.
Даже если вам деньги и не понадобятся — например, вы живете на зарплату, у вас есть накопления и недавно вы получили неплохое наследство, вкладывать его целиком в обычную недвижимость (если не знаете высокодоходной схемы), не выгодно. Лучше диверсифицировать средства по разным видам активов на бирже.
Неплохой альтернативой непосредственному приобретению объектов недвижимости является их покупка в опосредованном виде — в виде “бумажной” доли — пая.
ЗПиФы или закрытые паевые инвестиционные фонды продают инвесторам бумажные доли или паи в объектах недвижимости.
Паевые фонды — одна из форм коллективных инвестиций. ПИФы пришли из США — первые из них появились в двадцатых годах прошлого века. В России данная форма инвестиций появилась в 1990-е. Российские ПИФы делятся на закрытые, открытые и смешанные. Недвижимостью занимаются закрытые ПИФы.
Что означает закрытые?
ПИФ формируется один раз под какой-то объект или объекты — инвесторы в складчину его приобретают и ПИФ закрывается — т.е. после приобретения этого объекта вложиться в данной ПИФ уже не получится. Это и означает, что он уже закрытый — “не пускает” новых инвесторов. В дальнейшем пайщики просто получают пассивный доход в виде дивидендов. Выйти из ЗПИФа можно в определенное время, которое обговорено между инвесторами в данный фонд.
В российские ЗПИФы можно инвестировать через управляющие компании — например, Сбербанк Управление инвестициями или платформу коллективных инвестиций Активо. В Сбербанк Управление инвестициями на данный момент шесть закрытых паевых фондов, Активо периодически подбирает новые объекты.
ЗПИФы хорошо подходят тем инвесторам, у которых мало средств для покупки хороших активов целиком. Например, имеется актив — торговая площадь на первом этаже жилого дома стоимостью 12-15 млн. ₽ . Если в одиночку её купить затруднительно, то через ЗПИФ можно сложиться. Доходность объекта при этом почти сохранится. Но вот то что “почти” — это конечно минус. Управляющая компания часть дохода заберет себе за управление. Но за невозможность купить объект целиком придётся чем-то расплачиваться.
Депозиты, облигации, акции, валюта и драгоценные металлы. В эти инструменты может вложиться любой среднестатистический обыватель, у которого есть средства.
Депозиты и облигации очень похожи «по природе» между собой. Это долговые инструменты. Инвестор предоставляет свои средства в долг банку (в случае депозита) или организации (облигации) и получает проценты — доход по вкладу или купоны по облигациям. По доходности депозиты наименее привлекательны — по ним процентная ставка обычно близка к уровню инфляции или чуть превышает его. И это наиболее доступный инструмент для обывателя.
По облигациям доходность повыше. Но чтобы приобрести данный инструмент, необходимо открыть брокерский счёт. Облигации бывают трех типов — государственные, муниципальные, коммерческие.
Государственные ОФЗ в среднем приносят на 1-1,5% больше депозитов (5,5-7% годовых), муниципальные — на 1-2% больше ОФЗ, коммерческие — в зависимости от эмитента — в среднем можно рассчитывать на доходность от 5 до 15% годовых. Чем больше процентная ставка, тем выше риск банкротства организации. В облигации вкладываться рискованнее, чем во вклады, так как они не застрахованы. В случае банкротства эмитента «тело» будет потеряно или его придётся продать с очень большим дисконтом. Менее рискованные с точки зрения банкротства — государственные облигации, коммерческие — более рискованные. Но всё зависит от эмитента: например, облигации Сбербанка по риску примерно схожи с ОФЗ, а облигации микрофинансовых компаний имеют повышенный риск. Сейчас с более-менее приемлемым риском можно подобрать коммерческие облигации, дающие доходность 8-9% годовых.
Таким образом инвестируя во вклады и ОФЗ (5-6% годовых) можно получить примерно ту же доходность, что и инвестируя в недвижимость жилого фонда (4-5% годовых), а инвестируя в более-менее надежные коммерческие облигации (8-9% годовых) — что и коммерческую недвижимость (7-10% годовых).
Но есть кардинальное отличие. Недвижимость не является долговым инструментом, поэтому она в некоторой степени защищена от инфляции. При росте цен на товары и услуги, она скорее всего будет дорожать. А тело вклада останется неизменным.
Акции — ещё один финансовый инструмент, в отличие от облигаций, долевой. То есть инвестор, приобретая акции, получает долю в компании, а не покупает её долг. В отличие от облигаций может сильно дешеветь и дорожать в зависимости от ситуации и её положения на рынке. Многие компании платят своим инвесторам дивиденды — процентный доход от денежного потока.
По своей природе акции близки к недвижимости, особенно так называемые «дивидендные» — акции крупных компаний, которые большую часть своего денежного дохода отправляют на дивиденды.
“Дивидендные” акции могут стать неплохой альтернативой недвижимости. Если компания крупная, со стабильным денежным потоком, как правило, стоимость её акций не сильно меняется со временем. Просесть они могут во время финансового кризиса, но в то же время и квадратный метр может также просесть. Как и недвижимость, акции защищают инвестора от инфляции, так как с ростом инфляции обычно растёт денежный поток в компании, повышая цену акции.
Как правило, этими инструментами хеджируют риски девальвации собственной валюты.
Российский рынок недвижимости неоднороден. И это имеет большое значение при анализе перспектив. Некоторые локации неплохо развиваются и скорее будут и дальше развиваться, если не произойдет никаких потрясений. Это относится в первую очередь к крупным городам, таким как Москва, Санкт-Петербург, Краснодар и их городам-спутникам в Московской и Ленинградской областях, а также Краснодарском крае.
Приток населения в эти локации из других регионов России создает повышенный спрос на недвижимость здесь — жилую и коммерческую. В результате активно возводятся новые жилые объекты, строится инфраструктура, что особенно заметно по Москве.
И несмотря на убыль российского населения в целом, рынок недвижимости в данных регионах не стагнирует, а довольно активно развивается.
Внутренняя миграция — важный фактор развития российского рынка недвижимости. Переезд населения в федеральные центры делает рынок крайне неоднородным. Если в регионах Сибири и Дальнего Востока наблюдается отток населения и стагнация рынка, в федеральных центрах — Москве, Санкт-Петербурге, а также Южном федеральном округе количество квадратных метров растёт.
Скорее всего данные тенденции продолжатся и в следующем десятилетии. В результате для инвестиций в недвижимость будет целесообразно рассматривать несколько российских регионов. А небольшие города, из которых уезжает население, для финансовых вложений будут невыгодны, даже несмотря на то, что там все дешево. При сохраняющихся тенденциях недвижимость может там и вовсе превратиться в неликвид.
Какие-то регионы выгодны для инвестиций, какие-то — нет.
Рождаемость
Рождаемость — важный фактор, который влияет на рынок недвижимости и цены на нём. Сейчас в России фиксируется естественная убыль населения — рождается меньше народу, чем умирает, большое количество человек эмигрирует из России. Это довольно негативные тенденции для рынка.
Однако стоит учитывать, что в Россию приезжает много мигрантов из Средней Азии, которые здесь работают и постепенно оседают — получают вид на жительство и впоследствии гражданство.
А также важен факт миграции населения внутри страны — из регионов в федеральные центры и крупные города. Поэтому несмотря на низкую рождаемость, ряд регионов недостатка в населении испытывать не будет. Это касается в первую очередь федеральных центров.
В Москву переселяется огромное количество человек со всей территории страны, поэтому несмотря на проблемы в демографии, численность населения в ней растет.
Доступность ипотеки
Еще один важный фактор. Если ипотека становится более доступной, это увеличивает спрос на рынке жилья и соответственно повышается цена квадратного метра — что выгодно для инвестора. Доступность ипотеки связана с несколькими факторами:
При экономическом росте уровень заработных плат растет, ипотеку могут позволить себе взять всё большее количество человек. При падении ключевой процентной ставки ежемесячный платеж по ипотеке падает, в результате она также становится более доступной. И это толкает цены на недвижимость вверх.
Что касается российской экономики, то в последнее время наблюдается стагнация и государственная монополизация многих сфер. Это приводит к падению уровня реальных доходов населения. И негативно сказывается на рынке недвижимости — за последние 5 лет цена квадратного метра выросла достаточно слабо. И в первую очередь благодаря снижению ставки ЦБ, которая за последние 5 лет пола почти на 10%.
Что будет в дальнейшем, предсказать сложно. Российская экономика сильно зависит от цен на нефть. При кратном росте цен ситуация скорее всего улучшится и зарплаты вместе с доступностью ипотеки вырастут. Что касается ключевой ставки ЦБ, то она и сейчас достаточно низкая, опускаться ей уже особо некуда, так что ставки по ипотеке скорее всего смогут упасть еще на 1% — 1,5%, но на большее рассчитывать не стоит.
Объемы ввода жилья
Массовое строительство нового жилья отрицательно сказывается на росте цен. По данным мониторинга в 2019 году объемы ввода жилья в России опять начали расти. Об этом заявил Минстрой. Скорее всего такая ситуация сохранится и в ближайшие несколько лет. Это может негативным образом повлиять на цены и замедлит их рост.
Геттоизация в крупных городах
Ещё один тренд, с которым может столкнуться российский рынок — геттоизация. То есть в крупных городах появятся отдельные районы, в которых будут проживать преимущественно мигранты из Средней Азии. Сейчас достаточно большое их количество переселяется в Россию, а в будущем их переселение должно ещё больше упроститься в связи с интеграцией стран ЕАЭС. С появлением районов-гетто столкнулись многие города Западной Европы. Поэтому такая же учесть может постигнуть и российские города. Инвесторам в недвижимость нужно быть к этому готовым.
Появление гетто также будет зависеть от доступности жилья. Чем доступное жилье для среднестатистического россиянина, тем с большей вероятностью образуются гетто. Так как в этом случае средний класс будет иметь возможность выбрать объекта чуть подороже и покинуть неблагополучный район. А если жильё малодоступно, многие просто будут вынуждены оставаться в своих районах или выбирать район похуже (из-за финансовых ограничений).
В районы-гетто инвестировать соответственно невыгодно.
2020 DengoTeka.com Все права защищены 
