Квартира-студия — объект недвижимости минимальной площади. В среднем площадь такого объекта составляет 18-25 квадратных метров. По сути, это мини однокомнатная квартира, в которой кухня совмещена с комнатой. Целевой аудиторией квартир-студий выступают молодые люди, не обремененные семьей, студенты. Одного человека такой вариант может вполне устроить.
Также их покупают инвесторы, чтобы потом сдавать в аренду или перепродать подороже через какое-то время. В целом студия — довольно интересный объект для инвестиций, так как для рынка в России это относительно новый формат недвижимости и рынок еще ими не насыщен. А спрос на такие микрообъекты растет — в экономике стагнация, у многих не хватает денег покупать или арендовать полноценные квартиры.
Давайте разберемся во всех плюсах и минусах инвестирования в студии.
Содержание
— Низкий порог входа. Квартира-студия — один из самых дешёвых объектов жилого фонда (если оценивать номинально, а не по стоимости квадратного метра), особенно в регионах РФ. Ее стоимость в среднем в 1,5 раза стоимости однокомнатной квартиры и в несколько раз двушки или трешки. Многие начинающие инвесторы с небольшим капиталом останавливаются именно на студиях, так как другие объекты им просто недоступны. Инвесторы с более крупным капиталом могут также сделать выбор в пользу студий в целях диверсификации “портфеля” — например, вместо одной двушки купить 3 студии. Диверсификация снижает риски,
— Высокая надежность. Инвестиции в недвижимость — консервативный способ вложения денежных средств. Обычно недвижимость резко не дорожает и резко не дешевеет, как акции. А также защищена от инфляции, в отличие от облигаций,
— Дешевле коммуналка. Платежи за ЖКУ зависят в большей степени от площади помещения, а студии малогабаритны. Соответственно платить придется меньше,
— Ниже “амортизационные” расходы. Косметический ремонт в студии, который периодически придется делать, обойдётся дешевле (метраж небольшой),
На российском рынке аренды жилья сложилась практика, по которой арендаторы платят только по счётчикам — за свет и воду. За остальное платят собственники. Соответственно этот пункт также важен. Так как не получится переложить всю ношу оплаты коммунальных услуг на арендатора.
— Неплохо подходит для посуточной сдачи в аренду. Рентабельность от посуточной аренды наивысшая, но и сдавать объекты посуточно не так «просто», как долгосрочно. По сути это целый бизнес с сильным вовлечением инвестора.
— Низкая рентабельность. Как объект жилого фонда, приносят меньшую доходность по сравнению с коммерческими объектами (если сдавать долгосрочно),
— Могут возникнуть сложности при сдаче в аренду. Подходят ограниченному контингенту лиц — в основном одиночкам. В студиях маленький метраж и нет разграничения пространства — на кухню/комнату/прихожую. Отделён только санузел. Проживание в таких помещениях на любителя — многим не нравится то, что “готовить и жить” придется фактически в одном и том же месте. Для российского рынка такой формат жилья пока не очень понятен и привычен. Для семей и пар студии совсем не подходят — отсутствие перегородок приводит к отсутствию личного пространства. В результате студии — вариант для одиноких работников, фрилансеров, а также начинающих предпринимателей,
— Высокие налоги. Некоторые студии юридически оформлены как апартаменты с вытекающими отсюда немаленькими налогами и отсутствием налоговых вычетов,
Налог на квартиры — 0,1% с обязательным вычетом 20 кв.м., налог на апартаменты — от 0,5% без возможности вычетов.
Чтобы сделать удачную инвестицию, необходимо внимательно отнестись к выбору объекта, изучить его плюсы и минусы, найти подводные камни. Иначе профит может и не прийти, а инвестиция обернуться убытками. Квартира-студия — не такой простой объект, как вклад в банке. Любой объект недвижимости, в который планируется вложить деньги, требует пристального внимания. Прежде всего необходимо изучить рынок жилья, оценить его перспективы, сравнить предлагаемые объекты, оценить их плюсы и минусы, а также обратить внимание на возможные подводные камни:
— студия может продаваться как доля. Очень часто, если студия была получена в результате перепланировки из двухкомнатной или трехкомнатной квартиры, она продается в виде доли этой квартиры. После покупки такого объекта могут возникнуть сложности в дальнейшем — например, с пропиской жильцов (потребуется согласие всех собственников) или с продажей (необходимо спрашивать разрешение всех сособственников), многое будет завязано на сособственников,
— студия продается в доме на земле под ИЖС. Если на земле, которая была выделена под индивидуальное жилое строительство (ИЖС), был построен многоквартирный дом, он может быть снесен по закону. Зачастую в таких домах продают квартиры-студии, юридически оформленные как доли, что незаконно, так как назначение земли совершенно этого не предполагает,
— не согласовывалась перепланировка. Также частый вариант, если в старом жилом фонде осуществляли перепланировку и переделывали квартиры в студии. Необходимо иметь в виду, что если «мокрые зоны» окажутся над жилым помещением (например, ниже этажом окажется комната), перепланировку не согласуют и могут возникнуть проблемы, если, например, поступит жалоба от соседей, придут сотрудники жилинспекции и попросят устранить нарушение. А устранение нарушения — «это вернуть, как всё было». Т.е. вы лишитесь студии.
Важно:
— Близость к центру,
— Пешая доступность от метро (в случае городов-миллионников).
Не так важно:
— Наличие социальной инфраструктуры.
Если планируете сдавать студию в аренду, смотрите на основные потребности арендаторов данных объектов. В большинстве случаев это несемейные люди, поэтому наличие социальной инфраструктуры (детские сады, школы, поликлиники) для них не так важно. На первое место выходит транспортная доступность (чтобы было удобно добираться до офиса/ВУЗа), близость к “местам притяжения” (обычно центру города с его ресторанами и клубами). Высокий этаж и наличие панорамных окон также может сказаться в плюс и сильно увеличить привлекательность.
Инвестировать в квартиры-студии необязательно непосредственно «в лоб». Некоторые девелоперы и инвесторы покупают большой по площади объект — например, двух или трёхкомнатную квартиру и делят его на студии самостоятельно.
Например, одну трехкомнатную квартиру площадью 60 квадратных метров можно разделить на 3-4 студии по 12-17 квадратных метров. То есть сделать перепланировку — поставить перегородки, вмонтировать санузлы и кухни.
Чем больше площадь объекта, тем дешевле в нём квадратный метр. В малометражных студиях стоимость квадратного метра наиболее высока. Поэтому при распиливании объекта на “куски”-студии происходит автоматически его удорожание. Также такой объект выгоднее сдавать в долгосрочную аренду.
Единственная серьезная проблема для такого подхода — создание дополнительных “мокрых зон” (санузлов). По нормам они не могут размещаться над жилой площадью. Соответственно, если сделать перепланировку таким образом, что под санузлом этажом ниже окажется комната, согласовать это будет невозможно. Поэтому обычно такие переделки больших квартир в студии реализуют на первых этажах (под “мокрыми зонами” оказывается подвал).
Популярная некоторое время назад схема инвестирования на российском рынке недвижки — покупка объекта на стадии котлована и продажа на стадии завершения — дала “пробоину”. После ввода эскроу-счетов в 2018 году застройщикам стало не так выгодно, как ранее, привлекать деньги от частных лиц перед началом стройки. В результате снизился бонус за покупку объекта на стадии котлована. Если раньше можно было рассчитывать на 30-40%, то сейчас в среднем только на 15-20%. И с учетом того, что в последнее время квадратный метр дорожает очень медленно, если вообще дорожает, привлекательность котлованов стала гораздо ниже. Ведь еще нужно несколько лет ждать готовый объект, в результате чего инвестор недополучит прибыль (прибыль от аренды готового объекта поступает сразу).
Помимо эскроу-счетов в уменьшении “бонусов” также “виновата” постепенная монополизация рынка застройщиков. После кризиса 2014 года многие из них обанкротились и их нишу заняли крупные компании, которым легче привлекать средства и в первую очередь от банков, а не покупателей.
В результате покупать объект на стадии котлована выгодно только в случае наличия каких-то других триггеров роста цены — например, улучшение локации объекта (если новостройка в новом районе, в котором через несколько лет улучшится транспортная доступность — например, проведут линию метро). Для студий в городах-миллионниках метро вообще критично. Если его в шаговой доступности нет, сдаваться объект будет тяжелее.
Деньги банка могут послужить дополнительным финансовым рычагом и увеличить отдачу от собственных средств. Т.е. если взять ипотеку, можно увеличить эффективность инвестиций. Роберт Кийосаки в своем финансовом бестселлере советовал именно так и поступать. Схему создания “собственной империи недвижимости”, которую он приводил, была построена исключительно на ипотеке. Однако есть одно “но”. В этой схеме важно, чтобы денежный поток от ренты перекрывал платежи по ипотеке.
А вот это на российском рынке недвижимости получить довольно сложно — процентные ставки по ипотеке весьма высокие. Если сдавать объект, что называется “в лоб”, платеж по ипотеке практически всегда превзойдет арендный.
“Наоборот” у студий может быть в нескольких случаях:
Перспективы инвестиций в студии в первую очередь зависят от перспектив российского рынка недвижимости в целом. А они пока не очень радужны, как это было еще десятилетие назад. Рынок жилья растет, но очень слабо — в целом также, как и экономика. Жилая недвижимость приносит совсем небольшую рентабельность.
Доходности падают. Если несколько лет назад, на средне- и долгосрочной аренде можно было зарабатывать еще около 10% годовых, то сейчас доходность снизилась в среднем вдвое. Около 10% теперь можно заработать на сдачу в аренду коммерческих объектов. В результате инвестиции становятся слишком консервативными. Снижение доходности происходит на фоне снижения ключевой ставки ЦБ и миграционного оттока населения.
По планам Центробанк и дальше планирует снижать ставку — до 4-5% годовых. В этом случае доходность от сдачи квартир может ещё несколько снизиться. Экономический рост, хотя бы на 5% в год, и увеличение платежной способности населения подстегнули бы рост цен на квадратные метры. Но перспективы для этого пока остаются туманными. Экономика монополизируется и огосударствливается, что пагубно влияет на численность среднего класса. Будущая программа реновации, которую хотят развернуть на всю Россию, приведет к серьезному увеличению предложения квадратных метров. В результате в отдельных регионах цены даже могут упасть.
Российский рынок недвижимости неоднороден. Некоторые регионы депрессивные, некоторые — нет. Например, в Воркуте цены на жилье сильно упали и все равно никто его не покупает. В Москве и Санкт-Петербурге ежегодно возводятся большое количество квадратных метров, но цены не падают и даже растут.
На рынке недвижимости у студий есть “побратимы” — номера в апарт-отелях и апартаменты. Это похожие объекты. Апарт-отели сейчас весьма интересны для инвестиций, так как приносят в среднем больше — около 8-11% годовых. Преимуществом инвестиций в апарт-номера является относительная легкость их сдачи в посуточную аренду и возможность получения большей доходности.
2020 DengoTeka.com Все права защищены 
